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佛山市利用自有建设用地设置

    据上述天銮花园销售人员透露,由于实行限价政策,如果项目按照毛坯价格进行销售很难实现盈利。很多开发商在销售过程中通过绑定装修等方式来盈利。“比如有的项目对外说装修标准是5000元/平方米,实际成本可能也就一两千。”
  由于装修成本不能进入备案价,所以只能另外签署装修合同,也就出现了所谓的双合同。出台限价政策初衷是为了降低刚需购房者门槛,但是实际上加重了购房者负担。放开限价后,由于装修款计入总房款中,首付压力反而小了。
  调控之路近年来,老旧小区停车难问题让不少有车的家庭伤脑筋,而加建停车设备也成了缓解车位紧张的方法之一。记者昨日从市交通运输局了解到,《佛山市利用自有建设用地设置临时机械式停车设备管理办法(公众征求意见稿)》(下称“意见稿”)正公开征求意见。接下来,利用自有建设用地设置临时性机械式停车设备的审批将得到简化。
    佛山多个开发商人士及销售人员确认了这一消息的真实性。实际上,取消限价只是佛山为楼市松绑的众多措施之一。此外,佛山非限购区部分银行机构针对部分项目推出20%首付,按揭利率上浮幅度下调了5%。
  2019年元旦前后,全国多个二线、三线城市对原有房地产调控政策进行调整,其中措施包括有条件取消限价、放宽公积金提取限制、下调按揭利率上浮幅度、缩小限购区域等。甚至一线城市对高端项目价格限制也出现松动迹象。
  在众多城市中,佛山因将首付比例下降至20%格外惹人目,也是317调控政策实施以来,国内首次降低首付比例的城市。“这个20%是有条件的,第一是首次置业,第二是名下没有贷款记录,第三是房产位于非限购区。”一位总部在华南的房企人士表示。
  有限松绑
  “27层以下需要签两个合同,一个购房合同,一个装修合同,装修款要和首付一起交;27层以上楼层签一个合同,首付相对低一些。”天銮花园销售人员表示,根据楼层不同,项目销售实施单双合同。
  同一栋楼出现两种销售模式,在房地产销售中并不常见。这名销售人员表示,主要由于备案时间不同造成的。年前备案的是双合同,毛坯加装修,年后都是按照精装备案的,“27层以上楼层装修包到总房款里了。”
  目前天銮花园在售有114平方米和139平方米两种户型,均价为2.4万元/平方米。同样面积、同样户型的房子,27层以下房子由于装修款没有包括在备案价内,所以首付款多出40万元左右。
  此前,如果将装修款加到备案价中,项目的销售价格就会突破限价的要求,很有可能会拿不到预售证或无法备案。但是限价政策放开后,可以将装修费用纳入备案价中,从而避免了签署双合同的麻烦。
  多个开发商人士及销售人员证实,限价是从元旦前后松动的,政府并没有正式下发文件,但项目在价格备案的时候,不再进行对价格进行强制限制。“放开后,涨了不到一千元。”美的公馆的一位销售人员表示。
  早在春节前后,市场传言邮储银行、中国银行等多家银行针对佛山非限购区部分项目推出两成首付。
  据一位开发商人士透露,目前佛山已经开始有条件实施首付两成政策,“是有条件的实施20%首付,首要是名下没有贷款记录”。
  佛山一家中字头银行信贷人士表示,购房者如果符合条件,可以按照两成首付进行按揭。其建议具体细节需要向有合作关系的开发商或中介机构人员咨询。
  上述美的地产的销售人员表示,“对贷款人的信用要求比较高,你的收入必须是月供的两倍才有资格申请。”
  其进一步表示,并不是所有项目都实施两成首付,“我们在非限购区也有项目,还是按照30%首付,像碧桂园、万科这些大开发商的项目,也没有20%首付的政策,只有极个别项目有这个待遇。”
  同时,在佛山,有关下调按揭利率上浮幅度的消息也在广泛流传。多名销售人员表示,佛山地区首套房按揭利率上浮幅度将从15%下调至10%,二套房从25%下调至20%。但目前这一政策还没有开始执行。
  天銮花园销售人员表示,通常情况下,利率幅度调整由地方政府通知当地银监局,再由银监局通知商业银行,“然后商业银行再通知我们,不过,到现在只是听说要下调,但一直没有接到通知。”
  市场压力
  2月24日,虽然是周末,但是经济观察报记者在佛山市顺德区北滘镇走访时发现,大多数项目售楼处中,前来看房的人并不多。绿城的一位销售人员表示,北滘镇是顺德乃至佛山楼市最为活跃的区域之一。
  1月、2月份通常为楼市成交淡季,2019年楼市似乎更加冷淡。佛山市住建局数据显示,2019年1月份,佛山市新建商品住宅成交74.3万平方米,与2018年12月份相比减少107.74%,而同比也减少29%。
  从历年佛山房地产市场成交情况来看,商品住宅成交峰值在2014年,彼时成交均价为8484元/平方米,成交额达到了1201亿元,创造历史记录。2016年全国市场最好的时候,反而是近年佛山楼市成交的低谷。
  2016年12月,佛山商品住宅成交均价首次突破万元大关。截止2018年12月份,这一均价为12006.68元/平方米。也就是说,2017年和2018年两年时间,佛山商品住宅成交均价仅仅上涨了2000元/平方米左右。
  在价格最高的顺德区,截止2018年12月,商品住宅成交均价也让不过13.8万元/平方米。从2019年1月份,佛山市住建局不在公布销售均价,经济观察报记者实地走访发现,目前北滘镇大部分楼盘销售均价都超过2万元/平方米。
  2017年、2018年佛山市楼市成交金额分别为815亿元和843亿元。截止2018年12月底,佛山市商品住宅库存为843万平方米,一月份新增库存面积14.03万平方米,销售面积为74.3万平方米。
  近年佛山土地市场成交峰值同样在2014年,成交面积达到了479万平方米,以后一直未能突破这一记录。2017年、2018年成交量分别为457万平方米和381万平方米。虽然成交量减少了,但佛山地价则一路上扬。
  2014年佛山市商住用地地面价仅为6159元/平方米,2015年为8693元/平方米,到了2016年快速增长至19810元/平方米,2017年地面价同比变化不大,2018年地面价达到了21873元/平方米。
  成交面积减少,但由于单价上涨,使得2018年佛山市土地出让金收入依然在全国排名第九。其中顺德和南海两个区土地市场最为火爆,2018年南海区楼成交地块楼面价普遍超过1.5万元/平方米,顺德区也普遍过万。
  一边是不断高涨的土地价格,一边是销售终端对备案价的限制。使得顺德区、南海区等区域的楼面价接近、甚至超过同期商品住宅成交均价。价格倒挂使得一部分开发商的项目不得不通过变通方式来获利。
  
  2016年10月份,佛山市人民政府下发《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,正式开启调控之路。在这前后,全国多个主要城市启动楼市调控。
  在这次调控中,佛山市分为限购区和非限购区两个部分,限购区包括禅城区全境、南海区的桂城、大沥、里水以及顺德区的大良、陈村、北滘、乐从等区域。佛山其他区域为非限购区。
  限购区内,佛山市本地户籍人口限购两套住房,非本市户籍限购一套,拥有一年以上佛山市社保或者个税的外地家庭限购两套。同时实施首套房首付30%、二套房首付40%的差别化住房信贷政策。
  此后,佛山市还对中介市场、拍地资金来源等方面进行规范。2017年317第二波调控启动一周之后,佛山市也对原有调控进行加码。
  2017年3月24日,佛山市住建局下发了《关于调整我市新建商品住房限购政策有关措施的通知》,对原有房地产调控政策进行调整,增加了非本地户籍购房需要提供一年社保或个税的要求。
  2017年5月31日,佛山市政府办再次下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,在原有调控的基础上,开始“加强商品房交易价格备案管理”。佛山房地产市场正式进入备案限价时代。什么是临时机械式停车设备?根据意见稿,该类停车设备是指利用地面以上空间或已建地下空间安装,且设施内部空间无人员活动,用于停放小型汽车的机械停车设施。
  意见稿提出,临时机械式停车设备属于临时停车设施,原则上按照特种设备进行安装管理,免予办理建设工程立项、规划、用地、施工许可等手续。需要注意的是,涉及环境敏感区的停车泊位超过(含)301个的停车场,建设单位应依法编制环境报告表,报有审批权的生态环境主管部门审批。
  一旦小区面临车位紧张想加设临时机械式停车设备,要满足什么条件呢?根据意见稿,如果在既有住宅小区内设置的,要由业主委员会申报,没有业主委员会的,由在管的物业服务企业或所在社区居委会申报。而且按照物业管理相关要求,加设这类设备须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。意见稿还提到临时机械式立体停车设备按照属地原则由各区具体负责管理。
  实际上,今年初市人民政府办公室就印发了《佛山市停车专项规划》,指出佛山存在车位分布不均、停放时间偏长等情况,对停车场规划编制、建设模式、用地保障、收费政策、信息化应用等方面提出了新的要求。市交通运输局相关负责人表示,此次出台的管理办法将简化本市范围内利用自有建设用地设置临时性机械式停车设备的审批,通过挖潜现有空间资源,加强规范泊位供给。

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