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房企都把佛山作为切入点

   近期,银保监会发布了关于佛山农村商业银行股份有限公司(以下简称“佛山农商行”)吸收合并广东高明农村商业银行股份有限公司(以下简称“高明农商行”)、佛山市三水区农村信用合作联社(以下简称“三水区农信社”)的批复。
  由于高明农商行官网正在维护中,《每日经济新闻》记者暂未找到该行的财务报告。参考佛山农商行、三水区农信社最新数据,新佛山农商行资产规模将突破1000亿元。
  根据佛山农商行最新数据,截至2018年12月末,该行各项资产总额890.25亿元。根据三水区农信社最新数据,截至2018年9月末,该行资产总额达到323.01亿元。
  完成22.4亿元涉政抵债资产的处置 根据上述批复,银保监会同意佛山农商行吸收合并高明农商行、三水区农信社,并承继高明农商行、三水区农信社的债权、债务。
  此外,银保监会要求佛山农商行应严格按照有关法律法规要求办理吸收合并事项,并督促高明农商行、三水区农信社完成解散相关事宜。吸收合并事项完成后,佛山农商行应按照有关规定和程序向广东银保监局提出法人机构变更和分支机构开业等相关申请。
  根据佛山农商行2018年年报,佛山农商行在合并组建工作中,一是积极做好上级部门的沟通协调工作。多次商请市、区政府协调解决抵债、捐赠资产处置以及工商登记等问题。加强与监管部门、省联社的沟通请示,确定合并工作的重点事项。积极与三区政府沟通,顺利解决了涉政信贷资金与固定资产确权问题。 二是提前解决历史遗留问题。反复与政府以及资产管理公司沟通对接,于2018年3月底,也即清产核资前完成了两家机构6.3亿元政府捐赠资产的处置,22.4亿元涉政抵债资产的处置,这也是全省金额最大的一宗涉政资产处置案。三是高效推动重要节点工作。集中一个月时间完成了1.5万名原股东的资质审查,全部资产、负债的清产核资和资产评估工作。积极推动落实合格意向投资者,落实了8家意向股东,目前募集资金已全部到位。配合做好省联社督导及监管部门验收工作,并督促三家机构和中介机构逐项落实整改工作。
  事实上,早在2017年,广东省政府就确定了《全面加快组建农村商业银行工作的实施方案》的目标任务。广东省省长马兴瑞指出,农合机构是地方金融的重要组成部分,是农业农村加快发展的重要支撑,加快组建农商行是广东金融系统牵一发而动全身的重大改革。
  新佛山农商行资产突破千亿元 根据佛山农商行最新数据,截至2018年12月末,佛山农商行各项资产总额890.25亿元,比年初增加32.86亿元,增幅3.83%;各项负债总额823.01亿元,比年初增加23.46亿元,增幅2.93%;2018年实现营业收入22.91亿元,同比增长5.15%;营业利润为10.45亿元,同比增长14.4%;实现净利润8.9亿元,同比增加1.29亿元,增幅16.95%。
  根据三水区农信社最新数据,截至2018年9月末,三水区农信社资产总额达到323.01亿元,比2018年年初上升6.32亿元,增幅为2%。
  由于高明农商行官网正在维护中,记者暂未找到该行的财务报告。参考佛山农商行、三水区农信社最新数据,新佛山农商行资产规模将突破1000亿元。
  截至2018年12月末,佛山农商行不良贷款余额4.95亿元,比2018年年初减少1.26亿元;不良贷款率1.06%,比2018年年初下降0.44个百分点。拨备覆盖率374.35%,比年初上升115.17个百分点。 经过两个多小时171轮的竞拍,中海以18.5亿元总价+3.06万平方米商业配建+2.1万平方米自持租赁拿下佛山北滘新城一宗地块。4月22日,历经2小时激战,时代中国以31亿元+7.1万平方米自持将佛山金沙洲里水商住地纳入囊中。4月25日,经历57轮竞价,荣盛发展以约11.88亿元拿下顺德杏坛镇一地块,溢价率63.37%……
  另据克而瑞数据,2019年1月1日4月23日,佛山土地市场成交总建筑面积、成交总价分别为372.7万平方米、235亿元,在大湾区广东九个城市中均位列第二(仅次于广州);其中成交总建筑面积是第三名江门的3.14倍,成交总价是第三名珠海的2.26倍;由于成交基数大,佛山整体土地溢价率为16%,与江门并列第三,但高于广州(10%)。
  “今年以来,无论是从政府推出的地块质量,或者是开发商参与竞拍的过程和最终成交的结果,其关注度都比2018年第四季度‘低谷’时期有提升。”合富研究院高级分析师曹绍林告诉时代周报记者,随着开发商的关注度越来越高,今年佛山土地市场的溢价率有望出现一定幅度的调整。
  “整体来讲,今年佛山推出的地块‘有好有差’,但由于不少地块属于非限购区域,对于希望快周转或者走量的房企来说,会优先考虑这些土地。”克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉时代周报记者。
  此外,克而瑞研报显示,今年佛山商住用地拟将供应527万平方米,同比下降13.4%。其中,住宅用地400万平,同比下降13.4%,这也是自2014年以来,佛山住宅用地供应最少的一年。“卖地大户”南海区今年住宅用地供应110万平方米,同比下降30%。顺德区为100万平,同比下降17%,两区宅地供应均创下近五年的新低。
  肖文晓表示,因为今年佛山的供地计划略微减少,这在一定程度上给房企以暗示,即现在买入的地块会更加值钱(稀缺)。
  激战佛山相较2018年,2019年一季度的佛山土地市场,经历了如“过山车”般的起伏。
  2018年上半年,佛山土地成交一路高歌猛进,以566亿元的卖地金额再创新高;而四季度佛山土地市场呈现的却是另一番景象,在挂牌的25宗地块中,有13宗底价成交,5宗撤销,推迟和流拍的地块各占1宗。克而瑞指出,由于年末房企预算资金收紧,加上出让地块多位于非中心区,这才导致开发商拿地热情不高。
  进入2019年,随着房企融资呈现放松态势,加上佛山推出多幅或起拍价低或优质的地块,佛山土地市场整体呈现回暖态势。
  2月22日,在经过57轮报价后,美的置业以6.77亿元竞得佛山禅城南庄一宗商住地,溢价率33.79%。据媒体报道,该地块系今年佛山禅城出让的首宗商住地块,起拍价较低且周边并无新建楼盘,多项因素促成竞争比较激烈。
  3月26日,经过近2个多小时171轮的竞拍,中海地产最终以18.5亿元总价、3.06万平方米商业物业配建面积、2.1万平方米自持租赁住房建面拿下佛山北滘新城一宗地块,折合楼面价1.1万元/平方米。“中海地块曾于2018年佛山顺德区城市更新土地推介会上予以重点推介,该地块交通区位优势明显,且内部建筑物基本拆除,较为平整。”佛山中原策略研究中心(下称“佛山中原”)研报显示。
  4月22日,历经2小时激战,时代中国最终以31亿元+7.1万平方米自持拿下佛山金沙洲里水商住地,剔除配建面积后折合楼面价1.59万元/平方米。“金沙洲里水紧挨广州,是开发最早,最邻近广州,最受广州买家认可的区域,这个优势已经足够大了。”资深地产研究人士邓浩志表示。
  佛山中原的数据显示,2019年一季度,在一些本体属性较为优质的地块上,如首创置业狮山地块、万科平洲地块、北滘新城地块,房企有明显的拿地意愿。“虽然房企对于佛山市场有良好信心,但对拍地依然谨慎理性。”佛山中原预测,平稳中略带个别热点或将成为2019年佛山土拍市场的大概率表现。
  房企纷纷落子佛山土地市场回暖的背后,楼盘销售火热,市场竞争也与愈发激烈。
  克而瑞数据显示,截至2018年底,TOP50房企中已有38家落子佛山,与广州数量相当,高于深圳(19个)、珠海(17个)、惠州(22个)、东莞(23个)。
  “内地房企想要在粤港澳大湾区发展,在广州、深圳、东莞这些城市拿地难度较高,所以很多房企都把佛山作为切入点。”曹绍林告诉时代周报记者,因为无论是从城市基本面,还是经济条件,佛山在大湾区几个城市中都是比较靠前的。
  肖文晓告诉时代周报记者,佛山因受惠于广佛同城,也受惠于本身的基本面(GDP及人口),使得开发商一直对佛山市场保持比较高的关注度。
  市场方面,据克而瑞研报,2019年1季度,佛山一手住宅成交面积267.6万平方米,同比去年1季度提升2.37%;成交套数24016套,同比去年提升2.46%;成交均价为13079元/平方米,同比提升23.83%。其中价格同比提升幅度较大是因为进入2019年,佛山各区对新取预售证的楼栋采取单合同备案,佛山区域限价政策逐渐放开。
  库存方面,据克而瑞统计,佛山住宅存量为883.3万平方米,若按过去半年的销售速度来看,仅需7.8个月就能全部卖完。
  而广州、深圳、东莞、珠海去化周期分别为12.6个月、14.5个月、11.3个月、9.6个月,均高于佛山。
  “广州与佛山两地毗邻,广州强大的外溢发展需求向外围扩散,结合佛山自身良好的发展基础,广州对佛山的辐射作用逐步驱动了广佛同城化的发展。”保利投顾研究院在今年2月发布的研报中表示,广佛间的人口流动以跨城职住为主,目前有近28万人在佛山居住,在广州上班,佛山成为解决广州住房刚需和刚改的重要场所。由于同城化的交通路网优势与房产价差,佛山承接了广州大量的住房需求,从而带动交界片区的房地产市场发展。

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